Obras em condomínio: o que precisa ir à assembleia e como aprovar com segurança

Uma obra pode proteger o patrimônio, resolver um problema de segurança ou melhorar a qualidade de vida dos moradores. Mas, antes de contratar fornecedores ou convocar uma assembleia, é necessário responder a algumas perguntas:

• Qual problema precisa ser resolvido?

• A obra é necessária, útil ou voluptuária?

• Existe urgência?

• A decisão depende de assembleia?

• Qual é o quórum de aprovação?

• Como os custos serão pagos?

• Quantos orçamentos devem ser apresentados?

Quando essas informações são organizadas antecipadamente, a discussão deixa de ser baseada apenas em opiniões e passa a considerar necessidades, riscos, custos e benefícios.

Primeiro passo: entender os tipos de obras em condomínio

O Código Civil divide as benfeitorias em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. Essa classificação é importante porque influencia diretamente a necessidade de aprovação e o quórum da votação.

Obras em condomínio: quando são necessárias

A obra necessária é aquela destinada a conservar o condomínio, corrigir um problema ou evitar a deterioração do patrimônio.

São exemplos possíveis:

• reparo de infiltrações;

• recuperação de estrutura comprometida;

• correção de falhas elétricas;

• substituição emergencial de bombas;

• conserto de telhado;

• adequação indispensável para a segurança;

• reparos que impeçam o agravamento de danos.

As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico sem autorização prévia da assembleia.

Quando a obra for urgente e envolver uma despesa elevada, o serviço poderá ser iniciado, mas a assembleia deverá ser convocada imediatamente para que os condôminos sejam informados.

Se a obra necessária não for urgente e tiver custo elevado, a contratação dependerá de autorização prévia da assembleia.

Quando a obra é considerada útil

A obra útil é aquela que facilita ou melhora a utilização do condomínio.

Podem se enquadrar nessa categoria, dependendo do contexto:

• implantação de controle de acesso;

• modernização de portões;

• instalação de sistema de segurança;

• melhoria da acessibilidade;

• individualização de determinados sistemas;

• instalação de equipamentos que facilitem o uso das áreas comuns.

As obras úteis dependem da aprovação da maioria dos condôminos. Esse quórum deve ser calculado sobre o total de condôminos, e não apenas entre os participantes da assembleia, observando-se também a forma de contagem estabelecida na convenção.

Quando a obra é considerada voluptuária

A obra voluptuária está relacionada principalmente ao lazer, ao conforto, ao embelezamento ou à recreação, sem ser indispensável à conservação ou ao uso habitual do condomínio.

Alguns exemplos possíveis são:

• implantação de elementos decorativos;

• construção de uma área recreativa não essencial;

• instalação de itens destinados predominantemente ao lazer;

• melhorias estéticas de alto padrão sem necessidade funcional.

As obras voluptuárias dependem da aprovação de dois terços dos condôminos.

A classificação nem sempre é automática

Uma mesma intervenção pode receber classificações diferentes conforme a situação do condomínio.

A troca do revestimento da fachada, por exemplo, pode ser considerada necessária se houver risco de desprendimento. Mas poderá assumir outra classificação se tiver finalidade exclusivamente estética.

Da mesma forma, uma obra de acessibilidade pode ser indispensável para garantir segurança e circulação em determinado condomínio, enquanto outra melhoria pode apenas facilitar a utilização de uma área.

Por isso, a classificação não deve ser feita apenas pelo nome da obra. É necessário avaliar:

• a finalidade da intervenção;

• o problema que será resolvido;

• o grau de urgência;

• os riscos de não executar o serviço;

• o impacto sobre o uso do condomínio;

• a existência de exigências técnicas ou legais.

Nos casos mais complexos, a análise deve contar com o apoio de profissional habilitado e, quando necessário, de assessoria jurídica.

Outras obras com quóruns específicos

O Código Civil também apresenta regras para determinadas intervenções nas áreas comuns.

A construção de acréscimos destinados a facilitar ou aumentar a utilização das áreas existentes depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

A intervenção não pode prejudicar o uso das partes comuns ou privativas por nenhum morador.

Já a construção de outro pavimento ou de uma nova edificação no solo comum, destinada à criação de novas unidades imobiliárias, depende da aprovação unânime dos condôminos.

Toda manutenção precisa passar pela assembleia?

Não necessariamente.

Serviços rotineiros de conservação, pequenas manutenções e despesas já previstas no orçamento aprovado podem estar dentro das atribuições do síndico.

Também não é necessário aguardar uma assembleia quando existe uma situação urgente que possa causar danos ao condomínio ou colocar pessoas em risco.

Entretanto, a assembleia deve ser envolvida quando:

• a lei exigir quórum específico;

• a obra necessária não for urgente e tiver custo elevado;

• houver necessidade de arrecadação extraordinária;

• a contratação ultrapassar os limites estabelecidos pela convenção;

• a intervenção modificar ou acrescentar estruturas nas áreas comuns;

• a convenção ou uma decisão anterior exigir autorização.

Antes de decidir, devem ser consultados o Código Civil, a convenção do condomínio, o regimento interno e as deliberações anteriores.

E as reformas dentro das unidades?

Em regra, uma reforma exclusivamente interna não é votada pela assembleia. Isso não significa, porém, que o morador possa realizar qualquer intervenção sem informar a administração.

O condômino não pode executar obras que comprometam a segurança da edificação nem alterar a fachada ou as esquadrias externas fora das regras do condomínio.

Conforme o tipo de intervenção, a administração poderá solicitar:

• plano de reforma;

• descrição dos serviços;

• relação de prestadores;

• cronograma;

• ART ou RRT;

• projetos;

• declaração do responsável técnico;

• informações sobre a retirada de entulho;

• medidas de proteção das áreas comuns.

A ABNT NBR 16280 apresenta requisitos para o sistema de gestão de reformas em edificações.

Obras e serviços técnicos também podem exigir ART, emitida por profissional da área de engenharia, ou RRT, quando estiverem sob a responsabilidade de arquiteto e urbanista.

Quantos orçamentos o condomínio deve apresentar?

O Código Civil não determina, de forma geral, que todo condomínio seja obrigado a obter três orçamentos.

Essa exigência pode estar na convenção, em normas internas ou em deliberações da própria

assembleia.

Mesmo quando não existe obrigação expressa, apresentar pelo menos três propostas costuma ser uma boa prática de gestão e transparência.

Mais importante que a quantidade é garantir que os orçamentos sejam realmente comparáveis.

Todos devem considerar o mesmo:

• escopo de serviços;

• quantidade e especificação dos materiais;

• responsabilidade pela mão de obra;

• prazo de execução;

• forma de pagamento;

• garantias;

• seguros;

• descarte de resíduos;

• emissão de nota fiscal;

• acompanhamento técnico;

• ART ou RRT, quando aplicável;

• serviços incluídos e não incluídos.

Três propostas com escopos diferentes não permitem uma comparação segura.

Quando houver apenas um fornecedor habilitado, uma tecnologia exclusiva ou uma contratação emergencial, a impossibilidade de obter três orçamentos deve ser registrada e justificada.

O orçamento mais barato é sempre a melhor escolha?

Não.

O menor preço pode esconder materiais inferiores, ausência de responsabilidade técnica, prazo irreal, exclusões importantes ou garantias insuficientes.

A análise deve considerar o custo total e os riscos da contratação. Entre os critérios estão:

• experiência do fornecedor;

• regularidade documental;

• referências de outros serviços;

• qualificação da equipe;

• qualidade dos materiais;

• prazo;

• garantia;

• segurança;

• capacidade financeira;

• condições de pagamento;

• atendimento após a conclusão.

A decisão da assembleia pode autorizar a contratação de uma proposta específica ou estabelecer critérios e um limite financeiro para que o síndico conclua a negociação.

O que deve estar pronto antes da convocação?

Uma assembleia produtiva começa antes do envio do edital.

O ideal é preparar um material com:

1. diagnóstico do problema;

2. relatório técnico, quando necessário;

3. classificação sugerida para a obra;

4. escopo detalhado;

5. propostas comparáveis;

6. riscos de executar e de não executar;

7. cronograma;

8. garantias;

9. valor total;

10. alternativas de pagamento;

11. impacto estimado na cota condominial;

12. quórum necessário;

13. sugestão objetiva de deliberação.

A ordem do dia deve indicar claramente que haverá deliberação sobre a obra, sua contratação e a forma de pagamento.

Todos os condôminos precisam ser convocados para que a assembleia possa deliberar.

Como aumentar a participação e alcançar o quórum?

Quando uma obra exige maioria do total de condôminos, dois terços ou unanimidade, a mobilização não deve começar apenas no dia da assembleia.

Algumas práticas ajudam:

• comunicar antecipadamente o problema;

• disponibilizar laudos, fotos e orçamentos;

• apresentar o impacto de não realizar a obra;

• abrir um canal para dúvidas antes da reunião;

• atualizar os contatos dos proprietários;

• orientar sobre procurações conforme a convenção;

• enviar lembretes próximos da data;

• escolher um horário acessível;

• utilizar assembleia eletrônica ou híbrida;

• explicar com clareza como será a votação;

• evitar incluir muitos assuntos complexos na mesma reunião.

A assembleia eletrônica é permitida quando não for proibida pela convenção e quando forem preservados os direitos de voz, debate e voto.

O edital deve informar a forma de acesso, participação e coleta dos votos. A reunião também pode ser híbrida, com participação presencial e virtual simultânea.

E se o quórum especial não for alcançado?

Quando uma deliberação exige quórum especial e ele não é alcançado, a maioria dos presentes pode autorizar a conversão da reunião em sessão permanente.

Nesse caso, é necessário observar os procedimentos legais, convocar as unidades ausentes, elaborar uma ata parcial e dar continuidade à deliberação dentro dos prazos estabelecidos.

Os votos já registrados permanecem válidos, embora possam ser alterados pelo condômino até o encerramento da votação.

A sessão em continuidade deve ocorrer dentro de 60 dias. Ela poderá ser prorrogada, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contado da abertura inicial.

Esse recurso permite ampliar a participação sem encerrar a deliberação por falta de quórum logo na primeira reunião.

O que deve constar na ata?

A ata precisa registrar de forma objetiva:

• a obra aprovada;

• sua classificação;

• o quórum alcançado;

• o resultado da votação;

• o fornecedor ou os critérios de contratação;

• o valor ou limite autorizado;

• a forma de pagamento;

• o uso do fundo de reserva, quando aprovado;

• eventual arrecadação extraordinária;

• o prazo estimado;

• os poderes concedidos ao síndico;

• as condições para alterações no contrato;

• votos contrários e abstenções, quando solicitado.

Evite aprovações genéricas como “fica autorizada a realização da obra”. Quanto mais clara for a decisão, menor será o risco de conflitos durante a contratação e a execução.

Planejamento transforma a assembleia

Uma boa aprovação não depende apenas de conseguir votos. Ela depende de apresentar informações suficientes para que os condôminos compreendam o problema e as consequências da decisão.

Quando o diagnóstico é claro, os orçamentos são comparáveis, o impacto financeiro é conhecido e o quórum é planejado antecipadamente, a assembleia se torna mais objetiva e segura.

Obras bem planejadas protegem o patrimônio, reduzem conflitos e transformam decisões coletivas em melhorias reais para o condomínio.

---

Conte com a Embracon

O gerente de relacionamento e as áreas especializadas da Embracon apoiam o síndico e os condôminos na organização das informações, na preparação da assembleia e no esclarecimento de dúvidas.

WhatsApp: (48) 3035-4000

---

Fontes para consulta

Código Civil — Lei nº 10.406/2002

Confea — Anotação de Responsabilidade Técnica

CAU/BR — Registro de Responsabilidade Técnica

Este conteúdo é informativo. A classificação da obra e os procedimentos necessários devem considerar as características de cada caso, a convenção do condomínio e a orientação dos profissionais responsáveis.