Critérios para a Contagem das Garantias da Construtora em Condomínios Residenciais no Brasil

João Machado
há 4 dias
17 min de leitura

1. Introdução: A Essencialidade das Garantias Construtivas para o Condomínio

As garantias construtivas representam um pilar fundamental para a segurança jurídica e a proteção patrimonial dos condomínios residenciais no Brasil.

Elas asseguram que a edificação, tanto em suas unidades privativas quanto nas áreas comuns, seja entregue em conformidade com o projeto e as normas técnicas aplicáveis, e que eventuais vícios ou defeitos de construção sejam devidamente corrigidos pela construtora responsável.

A compreensão aprofundada desses direitos é de vital importância para síndicos, administradores e condôminos, capacitando-os a agir de forma proativa na defesa do patrimônio coletivo e individual, prevenindo prejuízos financeiros e contribuindo para a valorização do imóvel ao longo do tempo.

Este artigo tem por objetivo esclarecer os critérios legais para a determinação da data inicial da contagem das garantias, detalhar os tipos de coberturas disponíveis e abordar as regulações específicas aplicáveis no contexto brasileiro, com um enfoque particular na atuação do condomínio como ente coletivo.

2. O Regime Jurídico das Garantias da Construtora no Brasil

A responsabilidade da construtora no que tange às garantias é balizada por um arcabouço legal complexo e interligado, que compreende, principalmente, o Código Civil (CC) e o Código de Defesa do Consumidor (CDC), além de diretrizes estabelecidas por normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

2.1. O Código Civil Brasileiro e a Responsabilidade pela Solidez e Segurança da Obra (Art. 618 do CC)

O Artigo 618 do Código Civil é a base legal primária que estabelece a responsabilidade do empreiteiro (construtora) pela solidez e segurança da obra.

Este dispositivo legal determina um prazo de 5 (cinco) anos para essa responsabilidade, contado a partir da data de entrega da obra.

É crucial entender que este período de cinco anos configura um prazo de garantia, e não um prazo prescricional ou decadencial para o exercício do direito de ação.

A responsabilidade da construtora abrange não apenas a execução da obra em si, mas também a qualidade dos materiais utilizados e a adequação do solo onde a construção foi realizada.

A interpretação da expressão "solidez e segurança" tem sido objeto de discussões jurídicas. Embora existam posicionamentos mais restritivos que limitam a garantia a defeitos que ameacem a ruína ou o desmoronamento da edificação, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem adotado uma interpretação mais extensiva e protetiva. O STJ entende que a norma do Art. 618 do CC abrange não apenas os defeitos que possam ocasionar a ruína da estrutura, mas também aqueles que comprometem de forma efetiva a habitabilidade do imóvel. Isso inclui, por exemplo, problemas como infiltrações e vazamentos que afetam a salubridade e o conforto da moradia. Essa interpretação ampliada é de suma importância para os condomínios, pois permite o acionamento da garantia para uma gama mais vasta de vícios que, embora não impliquem risco iminente de desabamento, tornam o ambiente impróprio ou desconfortável para o uso. Dentro desse prazo de cinco anos, a culpa do empreiteiro é presumida em caso de vício oculto, o que facilita consideravelmente a propositura de ações por parte do condomínio.

2.2. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Proteção do Condomínio (Arts. 12, 18 e 26 do CDC)

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) desempenha um papel complementar e fundamental na proteção dos adquirentes de imóveis, sejam eles condôminos individuais ou o próprio condomínio, que são considerados consumidores na relação com a construtora.

O Artigo 12 do CDC estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor por defeitos decorrentes do produto ou serviço, o que significa que a culpa não precisa ser provada para que a construtora seja responsabilizada.

Os prazos para reclamação de vícios, sob a ótica do CDC, são denominados prazos decadenciais e variam conforme a natureza do defeito:

Vícios Aparente (de Fácil Constatação): Para defeitos que são facilmente identificáveis por uma inspeção visual ou pelo uso superficial do imóvel, o direito de reclamar caduca em 90 dias. Este prazo começa a contar a partir da entrega efetiva do produto ou do término dos serviços. O Código Civil, em seu Art. 618, parágrafo único, também prevê um prazo de 180 dias para a declaração de danos aparentes.
Vícios Ocultos (de Difícil Constatação): Para problemas que não são imediatamente visíveis e que se manifestam apenas com o tempo ou com o uso, o prazo decadencial inicia-se no momento em que o defeito aparece ou se torna evidente ao consumidor. A legislação consumerista visa proteger bens duráveis, como imóveis, que apresentem inadequação dentro de sua vida útil esperada.

Adicionalmente, o Artigo 18 do CDC estabelece a responsabilidade solidária dos fornecedores de produtos duráveis ou não duráveis pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo, ou que diminuam seu valor. Isso significa que o condomínio pode acionar qualquer um dos envolvidos na cadeia de produção e fornecimento.

2.3. A Intersecção entre o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor

As duas legislações, Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, não se excluem, mas se complementam na proteção do adquirente de imóveis.

Enquanto o Código Civil foca na garantia de solidez e segurança estrutural, o CDC amplia a proteção para abranger vícios de qualidade e quantidade que afetam o consumo.

É fundamental distinguir o prazo de garantia de 5 anos estabelecido pelo Art. 618 do Código Civil dos prazos decadenciais para reclamar (previstos no CDC e no próprio CC) e do prazo prescricional para buscar indenização.

O STJ tem um entendimento consolidado de que, mesmo após o término do prazo de 5 anos do Art. 618 do CC, a parte lesada ainda pode buscar indenização por vícios ocultos.

Nesse cenário, o consumidor precisa comprovar a culpa do empreiteiro no evento danoso, uma vez que a presunção de culpa que opera dentro dos 5 anos não mais se aplica.

O prazo prescricional para ajuizar a ação indenizatória, nesses casos, é o prazo geral de 10 anos, conforme o Artigo 205 do Código Civil de 2002, contados a partir do aparecimento do vício oculto.

Essa interpretação do STJ revela uma dinâmica de responsabilidade de terceira ordem para a construtora, estendendo sua obrigação para além do período inicial de 5 anos.

Inicialmente, a garantia de 5 anos no Código Civil (Art. 618) pode parecer um limite rígido para a responsabilidade da construtora. No entanto, a jurisprudência consistente do STJ demonstra que este período de 5 anos é, na verdade, uma presunção de culpa para defeitos que afetam a solidez e a segurança da edificação. Não se trata de um prazo de caducidade absoluto para todas as reclamações. A lógica subjacente é que, se um defeito grave e oculto se manifestar após o período de 5 anos, mas ainda dentro da "vida útil" razoável do edifício, a construtora ainda pode ser responsabilizada.

A diferença fundamental é que, após os 5 anos, a presunção de culpa cessa, e o consumidor (condomínio ou condômino) precisará provar a culpa da construtora, mas a via legal para a reparação permanece aberta.

Essa abordagem tem implicações significativas, pois estabelece uma responsabilidade de longo prazo para as construtoras, incentivando-as a construir com maior qualidade e a oferecer um suporte pós-entrega mais robusto.

Para os condomínios, essa interpretação constitui uma ferramenta jurídica poderosa para exigir reparos de defeitos graves e latentes que só se manifestam com o passar do tempo, mesmo que o período explícito de 5 anos de garantia original tenha expirado. Isso, por sua vez, reforça a necessidade de uma manutenção diligente e de um registro detalhado de todas as intervenções para que se possa comprovar que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de conservação por parte do condomínio.

A responsabilidade da construtora pode ser estendida ainda mais, pois o fornecedor pode ser responsabilizado por defeito oculto mesmo após o término da garantia contratual, desde que o problema ocorra dentro do período de vida útil do bem. O ônus da prova quanto à natureza do vício, ou seja, se o problema decorre de mau uso ou de um defeito de fabricação/construção, cabe ao fornecedor.

3. Tipos de Garantias Construtivas e a Natureza dos Vícios

As garantias na construção civil são classificadas tanto pela sua origem (legal ou contratual) quanto pela natureza do defeito (aparente ou oculto), o que tem impacto direto nos prazos e nos procedimentos necessários para o seu acionamento.

3.1. Garantia Legal vs. Garantia Contratual

A distinção entre garantia legal e contratual é fundamental para compreender a extensão da proteção ao condomínio:

Garantia Legal: É aquela imposta diretamente pela legislação, independentemente de previsão em contrato. O exemplo mais proeminente é a garantia de 5 anos estabelecida pelo Art. 618 do Código Civil, que abrange a solidez e segurança da obra.
Garantia Contratual: Refere-se à garantia oferecida voluntariamente pela construtora, que pode estender ou complementar a garantia legal. Muitas vezes, essa garantia adicional é utilizada como um diferencial competitivo no mercado. A ABNT NBR 17170:2022, por exemplo, estabelece prazos tecnicamente recomendados para as garantias que podem ser oferecidas contratualmente. É importante salientar que a garantia contratual nunca pode reduzir os direitos mínimos assegurados pela garantia legal, apenas ampliá-los.

3.2. Vícios Aparente (de Fácil Constatação)

Os vícios aparentes são aqueles defeitos que podem ser identificados com facilidade por meio de uma inspeção visual ou pelo uso superficial do imóvel.

Exemplos comuns incluem fissuras visíveis nas paredes, infiltrações evidentes, presença de mofo, pisos e azulejos soltos, problemas na rede elétrica ou vazamentos de água que se manifestam de imediato.

Os prazos para a reclamação desses vícios são curtos e de natureza decadencial, o que significa que, uma vez expirados, o direito de reclamar se perde:

Pelo CDC (Art. 26): O prazo é de 90 dias para produtos duráveis, como imóveis, contados a partir da entrega efetiva do produto.
Pelo Código Civil (Art. 618, parágrafo único): Prevê um prazo de 180 dias para a declaração de danos aparentes. A não reclamação dentro desses prazos acarreta a caducidade do direito do condomínio ou do condômino de exigir a correção do vício.

3.3. Vícios Ocultos (de Difícil Constatação)

Os vícios ocultos, por sua vez, são problemas mais complexos e de difícil identificação imediata.

Geralmente, são de natureza estrutural ou estão escondidos em instalações internas, podendo comprometer a solidez e a segurança do imóvel.

Exemplos incluem falhas em fundações, problemas internos nos sistemas elétricos ou hidráulicos que não se manifestam de imediato, ou defeitos de impermeabilização que só se revelam após certo tempo de uso ou sob condições específicas.

A contagem do prazo para reclamação de vícios ocultos é mais flexível: o prazo decadencial inicia-se no momento em que o defeito aparece ou se torna evidente ao consumidor. Isso significa que o prazo não começa a correr a partir da entrega do imóvel, mas sim da descoberta do problema.

Para a busca de indenização decorrente da má execução do contrato, o STJ aplica o prazo prescricional geral de 10 anos, conforme o Artigo 205 do Código Civil, contados a partir do conhecimento do dano.

A existência de dois tipos distintos de defeitos (aparentes e ocultos), cada um com prazos de reclamação e marcos iniciais de contagem diferentes, implica que uma única inspeção pontual no momento da entrega do empreendimento é insuficiente para proteger integralmente os interesses do condomínio.

Para os defeitos aparentes, a urgência na identificação e reclamação é imediata, diretamente ligada à "entrega efetiva". Já para os defeitos ocultos, o prazo é mais flexível, iniciando-se apenas com a efetiva descoberta do problema.

Essa distinção exige que a estratégia do condomínio para gerenciar as garantias da construtora seja multifacetada. Não basta uma inspeção inicial rigorosa para os problemas visíveis; é imperativo que o condomínio implemente um programa contínuo e de longo prazo de monitoramento, manutenção preventiva e registro de ocorrências para detectar e abordar problemas latentes à medida que surgem.

Essa abordagem proativa minimiza o risco de perda de direitos devido à expiração dos prazos para defeitos aparentes e maximiza as chances de sucesso na reclamação de defeitos ocultos, que podem levar anos para se manifestar. Em última análise, este cenário destaca a necessidade de um sistema robusto de gestão pós-entrega dentro do condomínio, que não se limita apenas ao que a construtora garante, mas também à forma como o condomínio gerencia a propriedade para identificar e relatar problemas dentro das janelas legais corretas.

4. Critérios Legais para a Contagem da Data Inicial das Garantias da Construtora

A determinação do marco inicial para a contagem dos prazos de garantia é um ponto de grande relevância e, frequentemente, objeto de controvérsia jurídica, uma vez que diferentes eventos podem ser considerados como o ponto de partida.

4.1. O "Habite-se" como Marco Administrativo e Técnico

O "Habite-se", também conhecido como Auto de Conclusão da Obra, é um documento oficial emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi finalizada em conformidade com o projeto aprovado e que o imóvel está apto a ser habitado.

No que tange às garantias, a ABNT NBR 17170:2022 estabelece que "a data de emissão do auto de conclusão (ex: habite-se) ou documento equivalente é considerada a data de início do prazo de garantia". De forma similar, o Manual das Áreas Comuns corrobora que os prazos de garantia de materiais, equipamentos e serviços dos sistemas têm sua validade iniciada a partir da data do Habite-se ou documento similar. Essa perspectiva técnica e normativa aponta o Habite-se como um marco importante para a construtora e para a formalização da conclusão da obra.

Contudo, é importante considerar as limitações dessa data sob a ótica da proteção ao consumidor. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou no sentido de que o Habite-se é primariamente um ato formal que atesta a regularidade administrativa do empreendimento, permitindo sua averbação no Cartório de Registro Imobiliário e a subsequente instituição do condomínio edilício. No entanto, o STJ entende que o Habite-se não é necessariamente o marco para a posse efetiva do imóvel pelo adquirente ou o termo inicial para a contagem de todas as garantias sob a ótica do consumidor.

4.2. A Entrega das Chaves das Unidades Privativas

A entrega das chaves da unidade privativa ao condômino é o momento em que o adquirente obtém a posse efetiva e a disponibilidade física do seu imóvel.

Para o consumidor individual, este é o marco inicial para a contagem do prazo decadencial para a reclamação de vícios aparentes, conforme o Código de Defesa do Consumidor (90 dias) e o Código Civil (180 dias).

É fundamental, portanto, diferenciar o início da garantia para a unidade privativa, que está intrinsecamente ligado à entrega das chaves individuais, do início da garantia para as áreas comuns do condomínio.

4.3. O Termo de Entrega das Áreas Comuns e a Ata de Instalação do Condomínio

Para as áreas comuns do condomínio, a determinação da data inicial da contagem das garantias assume nuances específicas.

O Termo de Entrega das Áreas Comuns é um documento crucial, pois formaliza o recebimento e a aceitação do empreendimento pelo condomínio, geralmente representado pelo síndico e uma comissão de recebimento.

Este termo deve declarar formalmente que a execução da obra foi concluída, que a obra foi realizada rigorosamente conforme o projeto e edital, e que a construtora oferece a garantia conforme o Art. 618 do Código Civil, detalhando o escopo da cobertura.

A data deste termo é o ponto de partida formal para a contagem do prazo de garantia de cinco anos para as áreas comuns. O Manual das Áreas Comuns reforça que os prazos de garantia são contados a partir do auto de conclusão da edificação (Habite-se) ou da entrega da obra, o que ocorrer primeiro.

O recebimento com ressalvas, caso vícios aparentes sejam constatados, é uma possibilidade, com registro dos itens pendentes e prazo acordado para correção.

A Ata de Instalação do Condomínio é o documento que formaliza a criação da administração do condomínio e a eleição do primeiro síndico.

Embora a Ata de Instalação não seja o marco direto para o início da contagem das garantias, ela é um pré-requisito fundamental para que o condomínio, como pessoa jurídica recém-constituída, possa agir para receber e gerenciar as garantias.

É nesse momento que a estrutura administrativa necessária para a fiscalização e eventual acionamento das garantias é estabelecida.

A análise dos marcos de contagem das garantias revela que o momento mais robusto e juridicamente defensável para o início da contagem das garantias das áreas comuns é o recebimento formal dessas áreas pelo condomínio, geralmente materializado por um Termo de Entrega e Vistoria das Áreas Comuns.

Este ato simboliza a aceitação da obra pelo condomínio como um todo e é o ponto a partir do qual a entidade condominial adquire a capacidade e a responsabilidade de identificar e reclamar de vícios.

Diferentemente do Habite-se, que é um marco administrativo e técnico, ou da entrega das chaves individuais, que se refere às unidades privativas, o Termo de Entrega das Áreas Comuns reflete a posse e a gestão coletiva do patrimônio comum. É a partir desse momento que o condomínio pode, de fato, iniciar a fiscalização e a utilização das áreas comuns, tornando-se apto a detectar vícios e a acionar as garantias.

Para salvaguardar os interesses do condomínio, a contratação de um profissional qualificado em Engenharia ou Arquitetura para realizar uma vistoria e inspeção completa das áreas comuns antes da assinatura do Termo de Recebimento é uma medida de segunda ordem de importância.

Este especialista pode identificar defeitos evidentes (vícios aparentes) e antecipar problemas futuros, protegendo o patrimônio dos condôminos e prevenindo custos adicionais com reparos.

Essa vistoria técnica detalhada, com a elaboração de um laudo técnico e relatório fotográfico, é fundamental para dar solidez aos argumentos do condomínio caso o problema precise ser levado à justiça.

Negar o recebimento ou recebê-lo com ressalvas, registrando os itens pendentes, são opções válidas para garantir que as falhas sejam corrigidas pela construtora.

Nesse contexto, o síndico assume um papel de guardião dos interesses do condomínio, atuando como o principal responsável por assegurar que o empreendimento seja entregue em perfeitas condições e que os condôminos não sejam prejudicados por vícios construtivos.

A atuação do síndico é de terceira ordem de importância, pois ele é o elo entre o condomínio e a construtora, supervisionando o processo de recebimento das áreas comuns de forma criteriosa, com base em documentação completa e vistorias técnicas.

Suas responsabilidades incluem:

Confirmar o recebimento da edificação em perfeitas condições, conforme o contrato.
Zelar pela manutenção e durabilidade da edificação, seguindo o Plano de Manutenção conforme as orientações do Manual das Áreas Comuns.
Providenciar uma inspeção especializada e notificar a construtora assim que um defeito for constatado, elaborando um novo laudo técnico para documentar o problema.
Garantir que um laudo técnico detalhado seja elaborado em caso de divergências entre o projetado e o executado.
Formalizar a notificação à construtora, buscando resolver as divergências amigavelmente e negociar prazos para as correções.
Acompanhar as correções, documentando cada etapa, e manter os condôminos informados.
Recorrer à justiça, com o apoio de um advogado especializado, se a construtora não cumprir suas obrigações. Essa atuação diligente do síndico é essencial para acionar as garantias da construtora em caso de vícios ou defeitos de construção e para proteger o patrimônio coletivo.

5. Regulações Específicas e Boas Práticas no Brasil

Além do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, outras regulamentações e práticas são essenciais para a gestão das garantias na construção civil brasileira.

5.1. Normas Técnicas da ABNT (NBR 15575 e NBR 17170)

As normas técnicas da ABNT desempenham um papel crucial na padronização e clarificação das responsabilidades e condições de garantia:

ABNT NBR 15575 (Norma de Desempenho): Esta norma define os requisitos de desempenho de edificações habitacionais com base nas necessidades dos usuários, focando no comportamento em uso da edificação e de seus sistemas. Ela estabelece requisitos mínimos de segurança, habitabilidade e sustentabilidade, e define conceitos como "manifestação patológica" (que abrange vícios construtivos) e "vida útil de projeto (VUP)". A NBR 15575 é fundamental para balizar a qualidade da construção e a expectativa de durabilidade dos sistemas.
ABNT NBR 17170:2022 (Norma de Garantias de Edificações): Publicada em 2022, esta norma estabelece diretrizes para incorporadores, construtores e prestadores de serviços, definindo as condições e prazos de garantia tecnicamente recomendados.¹² Ela busca reduzir a subjetividade e evitar conflitos, promovendo uma mudança cultural no setor. A NBR 17170:2022 elucida questões complexas para o judiciário, como o prazo de garantia de cinco anos do Código Civil, e inclui tabelas que indicam sistemas ligados à solidez e segurança, além de estabelecer prazos de garantias contratuais recomendados para defeitos que não afetam a solidez e segurança.

A norma também diferencia "Vida Útil de Projeto (VUP)", que é uma estimativa teórica do tempo para o qual um sistema é projetado para atender aos requisitos de desempenho, da "Vida Útil (VU)", que é o período real em que o edifício funciona conforme projetado, considerando a manutenção.

É importante notar que o prazo de garantia não está diretamente relacionado à VUP e VU, e as garantias não cobrem perdas de desempenho decorrentes de uso indevido ou falta de manutenção. A aplicação da NBR 17170 foi estabelecida para empreendimentos protocolados em prefeituras a partir de 12 de junho de 2023.

5.2. A Importância do Manual de Uso, Operação e Manutenção

O Manual de Uso, Operação e Manutenção das Áreas Comuns é um documento de extrema importância para o condomínio.

Ele deve ser entregue pela construtora ao síndico no ato do recebimento da edificação.

Este manual contém informações cruciais sobre as características técnicas do edifício, suas instalações, equipamentos e dispositivos, além de procedimentos corretos para uso, operação e orientações sobre épocas e atividades de manutenção.

A correta aplicação e comprovação da realização das atividades de manutenção, conforme as orientações do manual, são condições essenciais para a manutenção da validade das garantias.

A não realização ou a falta de comprovação da manutenção adequada pode acarretar a perda da garantia.

O manual serve, portanto, como um guia para a preservação do empreendimento e para evitar que problemas decorrentes da falta de conservação sejam atribuídos à construtora.

5.3. Jurisprudência Consolidada

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem sido fundamental para consolidar a interpretação das garantias na construção civil:

Prazo Prescricional de 10 Anos: O STJ pacificou o entendimento de que o prazo prescricional para reclamar vícios de construção é de 10 anos, contado a partir do momento em que o dano se torna evidente, aplicando-se o Art. 205 do Código Civil para casos de inadimplemento contratual.
Interpretação Ampla do Art. 618 CC: O STJ adota uma interpretação extensiva do Art. 618 do Código Civil, abrangendo não apenas a ruína, mas também os vícios que comprometem a habitabilidade do imóvel, como infiltrações e vazamentos.
Responsabilidade Além dos 5 Anos: O fornecedor pode ser responsabilizado por defeito oculto mesmo após o término da garantia contratual, desde que o problema ocorra dentro do período de vida útil do bem. O ônus da prova, nesse caso, recai sobre o fornecedor.

6. Conclusões e Recomendações

A gestão das garantias da construtora em condomínios residenciais no Brasil é um tema complexo, que exige uma compreensão aprofundada do arcabouço legal e das melhores práticas.

A responsabilidade da construtora é regida por um regime jurídico dual, envolvendo o Código Civil (com sua garantia de 5 anos para solidez e segurança e o prazo prescricional de 10 anos para vícios ocultos) e o Código de Defesa do Consumidor (com seus prazos decadenciais específicos para vícios aparentes e ocultos e a responsabilidade objetiva).

A jurisprudência do STJ tem ampliado a proteção ao consumidor, estendendo a responsabilidade da construtora para além do prazo inicial de 5 anos, especialmente para vícios ocultos que se manifestam dentro da vida útil do bem.

A determinação da data inicial da contagem das garantias é multifacetada, com o Habite-se atuando como um marco administrativo/técnico, a entrega das chaves para as unidades privativas como o marco da posse efetiva individual, e o Termo de Entrega das Áreas Comuns como o marco mais robusto para as garantias coletivas do condomínio.

Diante desse cenário, para que os condomínios possam proteger adequadamente seus direitos e patrimônio, as seguintes recomendações são essenciais:

Priorizar a Vistoria Técnica Profissional no Recebimento: É imprescindível que o síndico, em conjunto com uma comissão de condôminos, contrate um engenheiro ou arquiteto especializado para realizar uma vistoria técnica completa e detalhada das áreas comuns antes da assinatura do Termo de Entrega. Esta medida proativa permite a identificação e documentação de vícios aparentes, garantindo que as correções sejam exigidas antes da aceitação formal da obra.
Formalizar Todas as Comunicações e Documentações: Todas as reclamações, notificações, laudos técnicos e termos de recebimento (com ou sem ressalvas) devem ser formalizados por escrito, com protocolo e comprovação de recebimento pela construtora. Manter um arquivo organizado de toda a documentação do empreendimento, incluindo projetos, manuais e históricos de manutenção, é crucial para futuras ações.
Implementar um Rigoroso Plano de Manutenção Preventiva: A validade das garantias está intrinsecamente ligada à correta manutenção do condomínio. O síndico deve elaborar e implementar um Plano de Manutenção Preventiva para as áreas comuns, seguindo as orientações do Manual de Uso, Operação e Manutenção fornecido pela construtora e as normas técnicas da ABNT (como a NBR 15575 e NBR 17170).
Manter Registros Detalhados de Todas as Intervenções: Documentar todas as manutenções realizadas, bem como a data de surgimento e a natureza de quaisquer vícios ou problemas, é fundamental. Esses registros servirão como prova de que os defeitos não foram causados por mau uso ou negligência, especialmente para o acionamento de garantias de vícios ocultos que se manifestam após o período inicial de 5 anos.
Buscar Assessoria Jurídica e Técnica Especializada Proativamente: A complexidade das leis e normas exige que o síndico e a administração do condomínio contem com o suporte contínuo de advogados especializados em direito condominial e imobiliário, bem como de engenheiros ou arquitetos. Essa assessoria é vital para interpretar corretamente os prazos, elaborar notificações eficazes e, se necessário, conduzir ações judiciais.
Educar Condôminos sobre Suas Responsabilidades: Promover a conscientização entre os condôminos sobre a importância do Manual do Proprietário, da manutenção preventiva das unidades privativas e das áreas comuns, e dos procedimentos para reportar vícios, é fundamental para a preservação do patrimônio e a manutenção das garantias.

Ao adotar essas práticas, os condomínios estarão mais bem preparados para defender seus direitos, assegurar a qualidade e a durabilidade de suas edificações e proteger o investimento de todos os condôminos.

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